Индексиране на търговския лизинг: плъзгаща клауза

По време на лизинга съществуват две решения за промяна на наема: тригодишният преглед и плъзгащата се клауза за годишна индексация.

Ще видим, че това последно решение е по-лесно да се настрои и активира.

Клауза за годишна индексация или плъзгаща се скала

Клаузата за плъзгаща се скала дава възможност да се индексира наемът по начин, еквивалентен на наем на жилище. На всяка годишнина от наема наемът е автоматично индексирани според вариациите в ILC за бизнеса, според вариациите в ILAT за офиси . Възможно е да изберете честота на индексиране, която е различна от годината, но препоръчваме тази честота, която се използва.

В допълнение към годишния си характер и простота, годишната индексация има и предимството на автоматичността и липсата на формалности: лизингодателят просто трябва да извика индексирания наем на лизингополучателя, като просто го уведоми за индексираната стойност в известието за падежа. В допълнение, лизингодателят не се отказва от правото си да изисква индексираната наем а posteriori, ако първоначално не е поискал от лизингополучателя, в рамките на ретроактивността от пет години.

Имайте предвид, че от закона на Pinel от 2014 г., варирането на наема в резултат на индексацията не може да доведе до увеличение в продължение на една година над 10% от наема, платен преди това.

Друга мярка, предназначена да защити наемателя: той запазва правото си да поиска преразглеждане на наема до стойността на наема, ако чрез индексация наемът трябва да бъде увеличен с повече от 25% (което може да бъде изгодно за него в случай на декорелация между развитието на националния индекс и местното ниво на наемните стойности).

Автоматичната индексация не идва по подразбиране в търговския лизинг, тя трябва да бъде посочена чрез специфична клауза за плъзгаща се скала.

И накрая, неотдавнашната съдебна практика уточнява, че тази клауза за индексиране не може да бъде активирана едностранно и трябва да се прилага нагоре или надолу.

търговски

Тригодишният правен преглед

За да се избегне объркване между двете понятия, ние разграничаваме годишната индексация, автоматична и определена с договор между страните, както сме посочили по-рано, и тригодишния преглед, предвиден в член L. 145-38 от Търговския закон. За разлика от годишната индексация, тригодишното преразглеждане не е автоматично, то може да се извърши само по искане на едната или другата страна.

Тогава възниква въпросът за новата наемна стойност, тъй като този път не е просто изчисление от предишния наем, а еволюция за достигане на пазарната стойност на наема или наемната стойност. Тази стойност трябва да бъде договорена между страните или да бъде определена по съдебен ред.

Във всички случаи лизингополучателят е защитен от прекомерни ревизии в своя недостатък, тъй като член L 145-38 уточнява:

Чрез дерогация от разпоредбите на член L. 145-33 и освен ако не се докладва доказателство за съществена промяна в местните пазарни фактори, която сама по себе си е довела до вариация от над 10% в стойността на наема, увеличаването или намаляването на наема след тригодишен преглед не може да надвишава вариацията на тримесечния индекс на търговските наеми или на тримесечния индекс на наемите за третични дейности споменати в първа и втора алинея на член L. 112-2 от Паричния и финансов кодекс, настъпили след последното приятелско или съдебно определяне на наема. В случай, че се предостави това доказателство, полученото изменение на наема не може да доведе до увеличение, по-голямо за една година от 10% от наема, платен през предходната година.

Следователно тригодишният преглед де факто много често се равнява на индексацията, която описахме по-рано; това е само по-сложно за активиране и източник на потенциални конфликти, тъй като зависи от оценката на пазарната стойност на наема. Ето защо препоръчваме да изберете годишна индексация в плъзгаща се клауза.